Annuitätendarlehen

Traum vom Eigenheim mit Rohbau

Das Annuitätendarlehen nimmt als kalkulierbare und für die Dauer der Zinsbindung planbare Form der Baufinanzierung den ersten Rang unter den verschiedenen Darlehensarten ein. Die Raten bleiben für die individuell festzulegende Frist gleich, sodass der Bauherr seine Zahlungsverpflichtungen exakt überschauen kann. Die Konditionen für ein Annuitätendarlehen lassen sich mit Hilfe der verschiedenen Variablen so beeinflussen, dass die optimale Variante für das jeweilige Bauvorhaben erreicht werden kann.

Was ist eine Annuität?

Soll ein Bauvorhaben oder der Kauf einer Immobilie mit einem Annuitätendarlehen finanziert werden, spielen zunächst die Darlehenssumme, der aktuelle Zinssatz entsprechend der gewünschten Zinsbindungsfrist sowie die Höhe der Tilgung wichtige Rollen. Anhand dieser Vorgaben wird errechnet, wie hoch die Belastung für den Darlehensnehmer entsprechend der gewählten Zahlweise ausfällt. Diese auch als Annuität bezeichnete regelmäßige Rate wird zwar meist monatlich bezahlt.

Die Raten bestehen immer aus einem Tilgungs- und einem Zinsanteil, sodass mit der ersten Ratenzahlung bereits ein Teil der Darlehenssumme abgetragen wird. Beim klassischen Annuitätendarlehen erfolgt eine sofortige Verrechnung, sodass jeweils die fällige Zinsbelastung auf die dann niedrigere Restschuld erhoben wird – entsprechend sinkt der Zinsanteil an der Rate, was eine Erhöhung des Tilgungsanteils zur Folge hat. Während der Zinsbindungsfrist des Annuitätendarlehens verändern sich also die beiden Bestandteile an der Kreditrate, auch wenn der Gesamtbetrag konstant bleibt: Werden anfänglich mehr Zinsen gezahlt, überwiegt zum Schluss die Tilgung.

Hinweis:
Berechnen Sie ein Finanzierungsbeispiel in unserem Baufi Rechner und rufen Sie den Tilgungsplan auf. Sie können die Verschiebung des Zinsanteils zu Gunsten des Tilgungsanteils plausibel nachvollziehen.

Wie unterscheidet sich ein Annuitätendarlehen von anderen Darlehensarten?

Es lassen sich also für das Annuitätendarlehen folgende Eckdaten festhalten:

  • Die Raten bleiben während der Zinsbindungsfrist konstant.
  • Innerhalb der Raten verschieben sich Zinsen und Tilgung.
  • Der Bauherr erhält damit eine feste Planungsgröße für sein Baugeld.

Eine Alternative ist das Tilgungsdarlehen, bei dem der vereinbarte Tilgungssatz von Anfang bis Ende gleich bleibt, lediglich die Zinshöhe variiert. Die Zinsbelastung wird nämlich immer auf die noch verbleibende Restsumme berechnet, sodass sie im Zuge der Rückzahlung sukzessive geringer wird:

  • Die Tilgungshöhe bleibt während der Laufzeit konstant.
  • Die zu zahlenden Raten nehmen mit der Rückzahlung ab, da der Zinsaufwand geringer wird.
  • Der Bauherr trägt die größte finanzielle Belastung am Anfang des Tilgungsdarlehens.

Darüber hinaus kann ein Zinszahlungsdarlehen in einigen Fällen interessant sein, da während der Laufzeit gar nicht getilgt wird und die Zinsbelastung somit erhalten bleibt. Wird die Immobilie nämlich vermietet, kann der Bauherr die Zinsen steuerlich geltend machen, geht aber hinsichtlich der Tilgung auch gewisse Risiken ein. Zu den Besonderheiten anderer Darlehensarten möchten wir Sie auf die entsprechenden Rubriken verweisen.

Hinweis:
Sie können die verschiedenen Darlehensarten mit unserem Baufi Rechner simulieren, um sich die unterschiedlichen Darlehensverläufe im Tilgungsplan in aller Ruhe anzuschauen.

Welche variablen Größen bestimmen die Konditionen für ein Annuitätendarlehen?

Natürlich ist in erster Linie der aktuelle Zinssatz interessant, der vom Geldmarkt, aber auch von Ihrer Bonität und dem zu finanzierenden Objekt abhängt. In unserem Baufinanzierungsrechner finden Sie die Konditionen hinterlegt, die derzeit von den namhaften Banken zur Immobilienfinanzierung angeboten werden. Allerdings werden Sie beim Testen erkennen, dass sich die effektive Zinshöhe mit den anderen variablen Größen für Ihr Annuitätendarlehen verändern lässt:

  • Der anfängliche Tilgungsanteil beeinflusst die Laufzeit, aber auch die zu zahlende Monatsrate.
  • Die Länge der Zinsbindung wirkt sich auf die effektiv zu zahlenden Bauzinsen aus – je länger Sie die Konditionen sichern, desto mehr müssen Sie dafür bezahlen. Grundsätzlich lässt sich eine Dauer zwischen einem und 30 Jahren vereinbaren, wovon wiederum abhängt, ob Sie eine Anschlussfinanzierung benötigen.
  • Geben Sie andererseits die Laufzeit vor, bestimmt diese die Höhe der monatlichen Raten.
  • Alternativ können Sie auch als feste Größe die Höhe der von Ihnen maximal zu tragenden monatlichen Belastung vorgeben, dann errechnet sich daraus die notwendige Laufzeit.

Sie haben also einige Möglichkeiten, Ihr Annuitätendarlehen so zu modellieren, dass es zum einen zu Ihrem Vorhaben und zum anderen zu Ihrem finanziellen Spielraum passt. Eine wesentliche Größe darf aber nicht außer Acht gelassen werden:

  • das aktuelle Zinsniveau.

Die Bauzinsen schwanken durchaus beträchtlich, was sich unter dem Strich drastisch auf Ihre finanzielle Belastung auswirken kann. Befinden Sie sich bei Aufnahme der Finanzierung in einer ausgeprägten Hochzinsphase, empfiehlt sich daher eine relativ kurze Zinsbindungsfrist, wie zum Beispiel fünf Jahre. Zum einen fällt der Zuschlag für die Dauer der Zinsbindung geringer aus, zum anderen haben Sie die reelle Chance, zum Ablauf eine günstigere Anschlussfinanzierung auszuhandeln. Natürlich besteht das Risiko, dass sich Ihre wirtschaftlichen Verhältnisse und damit die Voraussetzungen für ein Darlehen in dieser Zeit verschlechtern.

Sind die Zinsen generell niedrig, können Sie über eine möglichst lange Zinsbindung nachdenken – bis hin zum Volltilgerdarlehen. In dieser Variante wäre mit der letzten Tilgungsrate auch die gesamte Restschuld abgetragen und Sie könnten sich für die gesamte Laufzeit auf konstante Konditionen verlassen. Die Entscheidung hängt also von den verschiedensten Rechengrößen und äußeren Einflüssen ab, sodass eine ausführliche Beratung empfehlenswert ist.

Hinweis:
Zur Vorbereitung und Orientierung möchten wir Ihnen nochmals unseren Rechner ans Herz legen, mit dem Sie sowohl verschiedene Zinsbindungsfristen als auch Tilgungssätze durchspielen können.

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