Bauträgerfinanzierung

Aufgrund der speziellen Position, die ein Bauträger im Unterschied zum Bauunternehmen oder Immobilieninvestor bezieht, ist eine Bauträgerfinanzierung eine komplexe Angelegenheit. Es kommen verschiedene Finanzierungsformen in Frage, unter dem Strich läuft die Finanzierung aber auf eine Art Kontokorrentrahmen hinaus, der mit den laut Bauträgerverordnung vereinbarten Abschlagszahlungen der Käufer wieder ausgeglichen wird.

Bauträgergeschäft – genehmigungs- und prüfungspflichtig

Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) regelt die Tätigkeit der Unternehmen, die als Bauträger zunächst Grundstücke und Immobilien auf eigenes Risiko erwerben, um diese dann zu bebauen oder zu sanieren und mit Gewinn zu veräußern. Hierin besteht der gravierende Unterschied zu Bauunternehmen, denn diese erstellen einen Neubau oder bewerkstelligen eine Sanierung im Auftrag eines Eigentümers. Das Risiko für eine Bauträgerfinanzierung ist dementsprechend deutlich größer, sodass Banken eine strenge Prüfung nach verschiedenen Kriterien vornehmen:

  1. Zunächst ist bei einer Bauträgerfinanzierung das technische Risiko bei der Erstellung der Bauleistung abzuklären. Ausschlaggebend sind dabei entweder die vorhandene Bausubstanz und das Sanierungskonzept oder das Projekt zum Neubau.
  2. Ein weiterer Punkt ist das Verkaufsrisiko, insbesondere wenn das Objekt in mehrere Einheiten aufgeteilt werden soll. Hierbei spielen zum einen die Lage und die Nachfrage und zum anderen der Preis die wichtigen Rollen.
  3. Ein Kostenrisiko kann entstehen, wenn die Kalkulation für den Neubau oder die Sanierung zu knapp ausfällt oder durch unvorhergesehene Mehraufwendungen überschritten wird.
  4. Die mögliche Verschiebung der Fertigstellung und damit der eingeplanten Abschlagszahlungen für die Immobilienfinanzierung definieren das Terminrisiko.

Da in vielen Fällen mit wenig Eigenkapital gearbeitet wird, prüfen Banken sehr intensiv, um ihr Kreditausfallrisiko zu minimieren.

Hinweis:
Wir begleiten und betreuen Firmenkunden und Bauträger auch in diesem komplexen Bereich der Baufinanzierung bereits seit Jahren und stehen Ihnen professionell zur Verfügung.

Bauträgerfinanzierung – besondere Herausforderung

Die Makler- und Bauträgerverordnung schreibt exakt vor, wie die Abwicklung von Finanzierung und Kaufpreiszahlung durch den Kunden des Bauträgers zu erfolgen hat. Hintergrund ist die rechtlich unsichere Situation des Immobilienkunden, denn bis zur Bezahlung der letzten Rate bleibt der Bauträger im Grundbuch noch als Eigentümer eingetragen, erst danach kann eine Umschreibung beantragt werden. Deswegen bezahlen die Erwerber nach Baufortschritt:

  • nach Beginn der Erdarbeiten 30 Prozent
  • nach Fertigstellung des Rohbaus 28 Prozent
  • nach Herstellung der Dachfläche und -rinne sowie der Roh-Installation (Heizung und Sanitär) 9,8 Prozent
  • nach Einbau der Fenster sowie Roh-Installation (Elektro) 9,1 Prozent
  • nach Innenputz ohne Estrich 9,1 Prozent
  • nach Bezugsfertigkeit und Abschluss der Fassadenarbeiten 10,5 Prozent
  • nach Fertigstellung einschließlich der Außenarbeiten 3,5 Prozent

Hinweis:
Alternativ können Bürgschaften oder Versicherungen für die komplette Vertragssumme hinterlegt werden, auch dazu beraten wir Sie sehr gerne und umfassend.

Abwicklung der Bauträgerfinanzierung

Die strengen Regeln der Makler- und Bauträgerverordnung, deren Einhaltung jährlich geprüft wird, erlegen auch dem finanzierenden Institut harte Prüfkriterien auf. So müssen die eingehenden Zahlungen der Erwerber auf einem separaten Konto verbucht werden, für das Verfügungen nur in Form von Überweisungen und nach Genehmigung durch den Bankmitarbeiter bewerkstelligt werden dürfen. Die eingegangenen Abschlagszahlungen werden mit einer Freistellungserklärung gesichert, sodass auch für den Fall einer Insolvenz des Bauträgers klare Regularien zur Verwertung gelten.

Der eigentliche Kredit wird als Kontokorrentrahmen geführt, der sukzessive mit den eingehenden Zahlungen wieder aufgefüllt wird. Zunächst werden also die Kosten für das Grundstück, den Bau oder die Sanierung sowie die Zinsen für die Bauzeit vorfinanziert. Verkauft der Bauträger schließlich die Immobilie im Ganzen oder in Teilen, kann der Erlös gegengerechnet werden.

Je früher in ein Bauträger also die Immobilie veräußern kann, umso größer wird der Gewinn, da die Kosten für die Baufinanzierung geringer ausfallen. Im besten Fall können die anfallenden Rechnungen für den Bau oder die Sanierung mit den Abschlagszahlungen der Erwerber bestritten werden, was eine seriöse Planung und ein professionelles Management voraussetzt.

Hinweis:
Nutzen Sie unsere profunden Erfahrungen auf dem Gebiet der Bauträgerfinanzierung, um Ihr Projekt von vornherein auf solide Füße zu stellen.

Professionelle Unterstützung für Bauträger

Wir sehen die Bauträgerfinanzierung, die ausgesprochen beratungs- und betreuungsintensiv ist, als Herausforderung, die wir sehr gerne und kompetent annehmen. Dazu können wir Ihnen verschiedene flankierende Maßnahmen und Dienstleistungen anbieten. Zum Beispiel ist das Thema Factoring clever als Marketinginstrument einzusetzen, wenn Sie den Investoren mit einem Miet-Factoring maximale Sicherheit für die Mieteinnahmen und damit die Rendite gewährleisten. Andererseits lassen sich auf diese Weise Courtagen vorfinanzieren, was wiederum die Kreditlinie entlastet. Selbstverständlich können wir auch zum Thema Bürgschaften oder Versicherungen wichtige Informationen und Angebote liefern, sodass sich die Geldflüsse sehr viel komfortabler gestalten lassen.

Wir arbeiten mit renommierten Banken, Finanzierungsinstituten und Dienstleistern zusammen, die zum einen eine attraktive Bauträgerfinanzierung und zum anderen eine professionelle Abwicklung garantieren. Zunächst prüfen wir aber Ihr Projekt und geben Ihnen dazu wertvolle Hinweise und Tipps, denn je fundierter und schlüssiger die Kalkulation sowie die Bauzeiten- und Gelddispositionspläne aufgestellt sind, desto reibungsloser wird die Bauträgerfinanzierung genehmigt.

Hinweis:
Nehmen Sie einfach dazu mit uns Kontakt auf und teilen Sie uns den Finanzierungszweck ausführlich mit. In einer ausführlichen Beratung werden wir alle Eckpunkte für eine Bauträgerfinanzierung festmachen und Sie während der Abwicklung intensiv betreuen.

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