Investorenfinanzierung

Im Gegensatz zur Baufinanzierung für selbst genutzte Wohnimmobilien ist die Investorenfinanzierung auf vermietete Renditeobjekte ausgelegt. Damit ändern sich auch die Kriterien zur Genehmigung von Darlehen, die Konditionen und die Bewertungsrichtlinien für die Immobilie.

Investorenfinanzierung für Renditeobjekte

Die Immobilienfinanzierung für vermietete Wohnhäuser, gemischte Wohn- und Gewerbe- oder reine Gewerbeobjekte, die nicht selbst genutzt werden, werden als Investorenfinanzierung bezeichnet. Erklärtes Ziel ist es, einen Überschuss aus den Mieteinnahmen nach Abzug der Finanzierungskosten und damit eine Rendite zu generieren. Die Investoren profitieren dabei von steuerlichen Vorteilen, wie zum Beispiel aufgrund der Abschreibung oder durch die Geltendmachung von Kosten. Darüber hinaus können in einigen Fällen Fördermittel oder günstige Kreditlinien der KfW zur Steigerung der Rentabilität beitragen. Als Sachwertanlage genießen Immobilien einen hohen Stellenwert, da sie erfahrungsgemäß eine regelmäßige Wertsteigerung erfahren. Allerdings sollten dazu die Lage, die Nachfrage sowie der zu erzielende Mietpreis und natürlich die Kosten für die Finanzierung optimal aufeinander abgestimmt sein.

Um eine attraktive Investorenfinanzierung zu konzipieren, sind zunächst einige Grundlagen näher zu klären. Zum einen ist es wichtig, nach welchem Verfahren der Beleihungswert für die Immobilie berechnet wird:

1. Sachwert
   Der Sachwert greift bei Wohnimmobilien mit bis zu drei Wohneinheiten sowie einem Gewerbeanteil von bis zu 30 Prozent und bezieht sich auf die Grundstücks- und Herstellungskosten.
2. Ertragswert
   Für Mehrfamilienhäuser ab drei Wohneinheiten, Immobilien mit einer gewerblichen Nutzung von mehr als 30 Prozent oder reine Geschäftshäuser gilt das Ertragswertverfahren auf der Grundlage der zu erzielenden Mieteinnahmen.

Von der Einstufung der Renditeobjekte hängt die Art der Baufinanzierung ab, sodass bei reinen Geschäftshäusern durchaus eine Gewerbefinanzierung in Frage kommen kann.

Maximale Obergrenze bei der Investorenfinanzierung

Die Finanzierungshöhe hängt nicht zuletzt vom konkreten Objekt ab, kann aber grundsätzlich mit dem Kaufpreis beziffert werden. Stellt sich der Ertragswert als niedriger als der zum Kauf angesetzte Betrag heraus, werden Abstriche notwendig. Allerdings können die zu generierenden Mieteinnahmen auch deutlich höher ausfallen, sodass über den Kaufpreis hinaus auch die Erwerbsnebenkosten mitfinanziert werden. Für Investoren empfiehlt es sich aber, zumindest die Erwerbsnebenkosten als Eigenkapital aufzubringen. Diese können zum einen sofort steuerlich geltend gemacht werden, was zu liquiden Vorteilen führen kann. Zum anderen wird die Rendite des Objektes nicht unnötig belastet.

Hinweis:
Nutzen Sie unseren Baufi Rechner, um die Auswirkung der unterschiedlich hohen Nettodarlehensbeträge auf die Finanzierungskosten detailliert auszurechnen.

Tilgungsvarianten durchspielen – optimale Steuereffekte erzielen

Die Investorenfinanzierung kann entsprechend der Mieteinnahmen konzipiert werden, wobei Ihnen verschiedene Varianten zur Verfügung stehen:

1. Ein klassisches Annuitätendarlehen sieht mit Zahlung der ersten Rate eine Tilgung vor, sodass die Zinsbelastung sukzessive abnimmt. Ihnen steht es frei, die Zinsbindung bis zur vollständigen Rückzahlung der Darlehen auszudehnen, nutzen Sie zur Berechnung einfach unseren Volltilgungsrechner.
2. Wählen Sie eine kürzere Zinsbindungsfrist, benötigen Sie zum Ablauf eine Anschlussfinanzierung. Damit haben Sie zwar die Chance, günstigere Konditionen für die nächste Finanzierungsrunde zu vereinbaren, allerdings besteht auch das Risiko einer Verschlechterung.
3. Mit einem Zinszahlungsdarlehen können Sie die steuerlichen Vorteile maximieren, da Sie keinerlei Tilgung bestreiten und der Zinsaufwand und damit die absetzbaren Kosten deutlich höher ausfallen. Parallel zur Zinszahlung obliegt es Ihnen aber, zum Ablauf der Investorenfinanzierung die Rückzahlung der Darlehenssumme sicherzustellen.

Hinweis:
Nutzen Sie den Tilgungsrechner in unserem Baufinanzierungsrechner, um die verschiedenen Varianten sowie die Auswirkung des anfänglichen Tilgungssatzes auf die Laufzeit nachzuvollziehen.

Ablauf der Investorenfinanzierung

Die Auswahl geeigneter Renditeobjekte ist entscheidend für den Erfolg dieser Sachwertanlage, denn zum einen zählt die Höhe des Kaufpreises im Verhältnis zur Bausubstanz und Lage, zum anderen die realistisch und nachhaltig zu generierenden Mieteinnahmen. Die professionelle Bewertung der Immobilie wird diese Aspekte in jedem Fall mit einbeziehen, um die Obergrenze für die Investorenfinanzierung kompetent festlegen zu können. Parallel dazu wird Ihre Bonität geprüft, da Sie in der Regel persönlich für die Finanzierung haften.

Hinweis:
Falls Sie Ihr Renditeobjekt in eine GmbH einbringen wollen, gibt es bei einigen Banken auch die Möglichkeit eine Investorenfinanzierung ohne persönliche Haftung zu installieren, allerdings läuft diese dann bei rund 60 Prozent des Beleihungswertes aus und muss erstrangig besichert werden.

Schon aus Zeitgründen bietet sich ein Forwarddarlehen an, wenn Sie sich mit dem Gedanken tragen, ein Renditeobjekt zu erwerben oder ein Modernisierungsdarlehen für eine Bestandsimmobilie aufzunehmen. Sie schaffen sich somit schon im Vorfeld den finanziellen Spielraum, bis alle Genehmigungen eingeholt oder Verträge unterzeichnet sind.

Kompetenter Vermittler für die Investorenfinanzierung

Selbstverständlich stehen wir Ihnen rund um das Thema Investorenfinanzierung professionell zur Verfügung. Bitte nehmen Sie einfach mit uns Kontakt auf, wenn Sie sich dafür interessieren,

• Renditeobjekte neu zu erwerben,
• eine günstige und intelligent gestaltete Anschlussfinanzierung zu installieren,
• ein Modernisierungsdarlehen für eine im Bestand befindliche Immobilie aufzunehmen oder
• eine laufende Investorenfinanzierung umzuschulden.

Teilen Sie uns bitte im Anfrageformular den Finanzierungszweck gleich mit, damit wir vorbereitet in das Gespräch mit Ihnen gehen können. Wir können auf die verschiedensten Finanzierungsvarianten bei zahlreichen Banken und Finanzdienstleistern zurückgreifen, sodass wir für Ihren konkreten Bedarf die optimale Lösung finden werden.

Hinweis:
Nutzen Sie unseren Baufi Rechner, um sich schnell und unkompliziert einen Überblick zu verschiedenen Finanzierungsmodellen und den aktuellen Konditionen zu verschaffen. Zur ausführlichen Beratung sowie professionellen Betreuung stehen wir Ihnen selbstverständlich direkt zur Verfügung.