Konstantdarlehen

Eine andere Form der Baufinanzierung wird von Bausparkassen als sogenannte Konstantdarlehen angeboten, da die Höhe der monatlichen Raten von Anfang bis Ende gleich bleibt. Der Bauherr erhält somit absolute Kalkulationssicherheit über die gesamte Laufzeit, allerdings sind die Kosten wie immer den Vorteilen gegenüberzustellen.

Prinzip der Bausparkasse

Ein Bausparvertrag beinhaltet eine Ansparphase, in der viele Sparer in eine gemeinschaftliche Kasse einzahlen, um mit dem so erwirtschafteten Guthaben günstige Darlehen an Bauwillige vergeben zu können. Für die Ansparzeit erhält der Bausparer eine Verzinsung und kann unter Umständen staatliche Zulagen und Prämien in Anspruch nehmen, was aber immer von den persönlichen Einkommensverhältnissen abhängig ist. Ist der Sparanteil der Bausparsumme eingezahlt, wird der Bausparvertrag entsprechend der Reihenfolge der Antragstellungen zuteilungsreif. Der Bausparer erhält sein Darlehen und zahlt dieses inklusive der Bauzinsen zurück. Da sich der exakte Zeitpunkt der Zuteilung nicht im Voraus fixieren lässt, kann zur Gewährleistung des reibungslosen Ablaufs eines Immobilienprojektes eine Zwischenfinanzierung notwendig werden. Diese übernimmt als Zinszahlungsdarlehen die Finanzierung des Bauvorhabens, bis das Bauspardarlehen ausgezahlt und die Zwischenfinanzierung damit abgelöst wird.

Konstantdarlehen als Sonderform

Um jegliche Unsicherheiten zu vermeiden, können Bausparer ein Konstantdarlehen in Anspruch genommen werden. Die Laufzeit für ein Konstantdarlehen kann bis zu 30 Jahre betragen, da es sich grundsätzlich aus zwei Komponenten zusammensetzt: dem Darlehen und dem Bausparvertrag. Der Bausparer erhält zunächst ein tilgungsfreies Vorausdarlehen, für das er nur den Sollzins zu zahlen hat. Gleichzeitig bezahlt er die relativ hohen Sparraten für seinen Bausparvertrag. Die monatliche Rate, die sich aus diesen beiden Bestandteilen zusammensetzt, bleibt für die gesamte Laufzeit des Modells konstant, was dem Bauherrn Planbarkeit und Zinssicherheit gewährleistet. In der konkreten Ausführung der Bauspardarlehen gibt es nun zwei Möglichkeiten:

1. Mit Zuteilung des Bauspardarlehens wird das Vorausdarlehen abgelöst, ein Teil der Kreditsumme kann durch das Guthaben getilgt werden. Die restliche Summe zahlt der Darlehensnehmer im Rahmen des Bauspardarlehens zurück.
2. Ein Teil des Vorausdarlehens wird in den Bausparvertrag eingezahlt, um eine schnellere Zuteilung zu erreichen. Die Ablösung erfolgt ebenso durch das Bausparguthaben wie in Variante 1.

Das Konstantdarlehen wird also durch folgende Eigenschaften charakterisiert:

• Die monatlichen Raten sind von Anfang bis Ende konstant.
• Es handelt sich im Prinzip um ein Volltilgerdarlehen, da die Darlehenssumme während der Laufzeit komplett zurückgezahlt wird.
• Die Sollzinsbindung wird für die gesamte Laufzeit vereinbart, sodass der Darlehensnehmer Zinssicherheit und Kalkulierbarkeit genießt.

Wann ist ein Konstantdarlehen sinnvoll?

In erster Linie ist diese Entscheidung vom konkreten Bauvorhaben, der benötigen Kreditsumme und natürlich den aktuellen Konditionen abhängig. Da die Zinsen über die gesamte Laufzeit gebunden werden, sollte das Zinsniveau sehr niedrig sein, um mit einem Konstantdarlehen Vorteile zu erreichen. Natürlich sind die Zinssicherheit und die Kalkulierbarkeit wichtige Argumente für ein Konstantdarlehen, unter dem Strich sollten aber auch die Finanzierungskosten geprüft werden. Insbesondere das Vorausdarlehen, für das als Festdarlehen nur die Sollzinsen zu bezahlen sind, ist dabei zu berücksichtigen, denn es erfolgt keinerlei Tilgung. Darüber hinaus fallen die Abschlussgebühren bei der Bausparkasse ins Gewicht, wobei die Höhe vom Tarif und dem jeweiligen Anbieter abhängig ist.

Andererseits können sich Darlehensnehmer darauf verlassen, dass sie bei dieser Form der Baufinanzierung im Prinzip ein Volltilgungsdarlehen nutzen, sodass keine Anschlussfinanzierung ausgehandelt werden muss. In Phasen niedriger Zinsen empfehlen sich durchaus Konstantmodelle, die es auch bei den klassischen Banken gibt. Dazu wird für ein Annuitätendarlehen eine Sollzinsbindung für die gesamte Laufzeit vereinbart. Der Unterschied zum Konstantdarlehen der Bausparkassen besteht darin, dass bei einem Annuitätendarlehen bereits mit der ersten Rate getilgt wird.

Hinweis:
In unserem Baufi-Rechner können Sie verschiedene Varianten der Baufinanzierung in aller Ruhe durchspielen – auch im Bezug auf die Kosten.

Immobilienfinanzierung – Konstantdarlehen nur eine Möglichkeit

Auch angesichts der enormen Sicherheiten der Konstantdarlehen sollten bei der Konzeption einer komplexen Immobilienfinanzierung Alternativen durchgespielt werden. Dazu befassen wir uns zunächst intensiv mit Ihrem Bauvorhaben, Ihren persönlichen Voraussetzungen und Ihren Vorstellungen:

1. Kommen Fördermittel oder Förderdarlehen der KfW für Ihr Vorhaben in Frage?
2. Haben Sie vor, Sondertilgungen, zum Beispiel aus Tantiemen oder anderen Liquiditätszuflüssen, vorzunehmen?
3. Wie sind das aktuelle Zinsniveau und die Perspektive einzuschätzen?
4. Welche Monatsrate können Sie zuverlässig bewältigen?

Anhand dieser Vorgaben werden wir mit unserem Rechner und anhand der aktuellen Angebote verschiedenster Banken unterschiedliche Möglichkeiten für Sie recherchieren und gegenüberstellen, denn auch bei Annuitätendarlehen lassen sich die verschiedenen variablen Größen so verstellen, dass Sie maximale Zinssicherheit genießen. Um beispielsweise extrem niedrige Zinsen zeitnah zu sichern, auch wenn Ihr Bauvorhaben noch gar nicht konkret ist, können wir ein Forward-Darlehen installieren. Dabei handelt es sich ebenfalls um eine Art Vorfinanzierung, allerdings werden für die Forward-Phase, also die Zeit zwischen Vertragsabschluss und Inanspruchnahme des Darlehens, keine Zinsen fällig. Die zusätzlichen Kosten für diesen Service werden in Form eines kleinen Zinsaufschlages für das eigentliche Darstellen berechnet.

Hinweis:
Je mehr Informationen und Details Sie uns angeben, wenn Sie einen Finanzierungsvorschlag anfordern, desto besser können wir in der Konzeption auf Ihre Belange eingehen. In jedem Fall werden wir uns ausführlich mit Ihnen austauschen, um ein optimales Ergebnis vorlegen zu können.