Zwischenfinanzierung

Traum vom Eigenheim mit Rohbau

Eine Zwischenfinanzierung ist kurzfristig ausgelegt, um eine zuverlässige Überbrückung bis zur eigentlichen Baufinanzierung oder zur Ablösung eines Darlehens zu gewährleisten. Insbesondere beim Bausparen kommt die Zwischenfinanzierung regelmäßig zum Einsatz, da der genaue Zeitpunkt der Zuteilung nicht von vornherein festgelegt werden kann. In der Regel wird ein etwas über dem üblichen Niveau liegender Zins vereinbart und auf eine Tilgung verzichtet.

Was ist das Besondere an einer Zwischenfinanzierung?

Ergeben sich in einem über viele Jahre reichenden Finanzierungskonzept für den Hauskauf oder eine Modernisierung zeitliche Lücken, werden diese mit einer unkomplizierten Zwischenfinanzierung gedeckt. Da für die jeweilige Bank der Aufwand ähnlich groß wie bei einer klassischen Baufinanzierung ist und sie im Gegenzug weniger verdient, bewegen sich die Zinsen für eine Zwischenfinanzierung oberhalb der üblichen Konditionen. Eine Tilgung ist in diesen Fällen meist nicht vorgesehen, der Bauherr muss für die Übergangsfrist also nur den Sollzins bestreiten.

Eine Zwischenfinanzierung lässt sich folgendermaßen definieren:

  • Sie wird mit kurzer, aber flexibler Laufzeit konzipiert.
  • Der Sollzins ist etwas höher, als in der Immobilienfinanzierung üblich ist.
  • Es wird keine Tilgung vereinbart.

Insbesondere die Flexibilität in der Vertragsgestaltung, die auch keine Vorfälligkeitsentschädigung für den Fall der Ablösung vorsieht, ist der entscheidende Unterschied zur gängigen Immobilienfinanzierung. So empfiehlt sich diese Finanzierungsform für den Fall, dass bestimmte Finanzierungsbestandteile nicht wie geplant zur Verfügung stehen. Wollen Sie zum Beispiel das nachzuweisende Eigenkapital, eine Sondertilgung oder Ablösung der Restschuld mit der Ablaufleistung aus der Altersvorsorge bestreiten und die Auszahlung verzögert sich, können Sie mit der Zwischenfinanzierung ebenso die zeitliche Lücke überbrücken wie zwischen Beantragung und Auszahlung von Fördermitteln oder anderen Liquiditätszuflüssen. Beim Bausparen aber ist die Zwischenfinanzierung ein wesentlicher Bestandteil, um stringente Finanzierungskonzepte zu realisieren.

Hinweis:
Je genauer Sie uns im Vorfeld über geplante Sondertilgungen, anstehende Auszahlungen oder Sonderzahlungen informieren, desto besser können wir das Finanzierungskonzept auf Ihre Möglichkeiten zuschneiden.

Welche Funktion hat ein Zwischenkredit beim Bausparen?

Ein Bausparvertrag beinhaltet die gemeinschaftliche Einzahlung vieler Sparer in eine große Bausparkasse, die nach Erfüllung aller Voraussetzungen günstiges Baugeld als Darlehen an diese vergibt. Insbesondere durch die mögliche Riester-Förderung können interessante Renditen erwirtschaftet werden. Da zunächst der Sparanteil eingezahlt sein muss, um dann alle Kandidaten der Reihe nach mit einem Darlehen zu versorgen, kann der genaue Zuteilungstermin nicht bestimmt werden. Er hängt davon ab, wie viele Verträge in diesem Zeitraum die Zuteilungsreife erreichen. Ist nun aber das Bauspardarlehen als Bestandteil einer Baufinanzierung vorgesehen, können die Bauherren mit einem Zwischenkredit eine auftretende zeitliche Lücke flexibel füllen.

Gibt es weitere Anwendungsbereiche?

Grundsätzlich können immer Finanzierungslücken in der Baufinanzierung entstehen, solange kein Volltilgerdarlehen vereinbart wird. Nur in diesem Fall sind die Sollzinsen bis zur Rückzahlung der Darlehenssumme gebunden und damit die Rückführung letztendlich gesichert. Wird das Thema Anschlussfinanzierung beispielsweise zu spät aufgegriffen oder die Immobilie steht nach Ablauf der Zinsbindungsfrist zum Verkauf an, dann empfiehlt sich ebenfalls eine Zwischenfinanzierung.

Die Vorfinanzierung von Zuschüssen, die zum Beispiel von der KfW für energieeffizientes Bauen oder auch Modernisierungsmaßnahmen vergeben werden, kann ebenfalls mit einer Zwischenfinanzierung realisiert werden. Die Auszahlung wird in der Regel erst nach Abschluss der Maßnahmen vorgenommen, sodass dieser Teil des Finanzierungskonzeptes aus der verbindlichen Baufinanzierung heraus gerechnet werden sollte. Meist werden die zu erwartenden Fördermittel an die finanzierende Bank abgetreten, um die notwendige Sicherheit für die Zwischenfinanzierung zu stellen.

Ist die Ablösung der Restschuld ganz oder teilweise durch Rückflüsse aus Sparverträgen, aus der Altersvorsorge oder auch durch Sonderzahlungen, wie zum Beispiel Tantieme, geplant und entstehen Lücken im Ablauf, ist die Zwischenfinanzierung ein probates Mittel, um diesen Zeitraum günstig zu überbrücken. Die umfassende und vorausschauende Planung einer Immobilienfinanzierung im Vorfeld ist deswegen so wichtig und sollte detailliert durchgeführt werden.

Baufinanzierungsrechner – optimale Kombination ermitteln

An dieser Stelle sei auf unseren Baufi Rechner verwiesen, mit dem sich zum einen die verschiedenen variablen Größen einer Hausfinanzierung passgenau modellieren lassen und zum anderen verschiedene Komponenten aufeinander abgestimmt werden können. So lässt sich die Nettodarlehenssumme zum Beispiel ermitteln, wenn Sie alle anderen Finanzierungsbausteine vom Gesamtaufwand abziehen. Erwarten Sie also Fördermittel, die Bausparsumme oder andere liquide Mittel, berechnen Sie das Annuitätendarlehen, das vom Grundsatz her langfristig ausgelegt ist, nur mit dem Differenzbetrag. Variieren Sie die Zinsbindungsfrist so, dass die für Ihr Vorhaben optimale Variante herauskommt. Sollten Sie eine Zwischenfinanzierung benötigen, setzen Sie den Tilgungsanteil auf Null, allerdings werden die ausgewiesenen Konditionen im Rechner einen Zuschlag erhalten. Darüber kann aber erst nach Prüfung aller Informationen und Unterlagen entschieden werden, wir werden das ausführlich mit Ihnen besprechen.

Wenn Sie eine Immobilie kaufen oder modernisieren wollen, kann die Baufi aus verschiedenen Komponenten bestehen, die zeitlich versetzt ineinander greifen. Entstehen hierbei Finanzierungslücken, kommt eine Zwischenfinanzierung zum Tragen. Hierbei handelt es sich um einen auf kurze Frist ausgelegten, sehr flexiblen Kredit, bei der nur die vereinbarten Bauzinsen zu zahlen sind. Sobald die endgültige Finanzierung oder die erwartete Liquidität zur Verfügung steht, wird die Zwischenfinanzierung ohne Vorfälligkeitsentschädigung abgelöst.

Hinweis:
Nehmen Sie einfach mit uns Kontakt auf, wenn sich in Ihrer Hausfinanzierung zeitliche Lücken abzeichnen.

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